壁紙の退去費用は何年で減る？6年で1円のルール

退去のときに「壁紙の張替え代」を請求されることはよくあります。けれど、壁紙の汚れや傷がすべてあなたの負担になるわけではありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（以下、ガイドライン）の考え方を、原文にそって整理します。

結論：3つの順番で確かめる

1. その汚れは「ふつうに暮らしてできたもの」か。そうなら、あなたの負担はありません。
2. 不注意やわざとによるものなら、あなたの負担です。ただし住んだ年数で減ります（壁紙は6年で価値1円）。
3. 張り替える範囲は「汚した場所を含む一面分」までが目安です。

1. ふつうに暮らしてできた汚れは払わなくていい

民法第621条は、退去時に借主が元に戻す義務（原状回復義務）の対象から、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗」と「賃借物の経年変化」を除いています（2020年4月施行）。

ガイドラインの別表1は、壁・天井について次のようなものを貸主の負担としています。

• テレビ、冷蔵庫などの後ろの壁の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
• 壁に貼ったポスターや絵画の跡
• 画びょう・ピンなどの穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
• エアコン（借主の持ち物）を付けたことによる壁のビス穴・跡
• 日照などの自然現象による壁紙の変色

2. あなたの負担になるもの

一方、別表1で借主の負担とされている例です。

• 日常の清掃を怠ったための台所の油汚れ
• 結露を放置したことで広がったカビ・シミ（貸主に知らせず、拭き取るなどの手入れも怠り、壁などを傷めた場合）
• クーラーの水漏れを放置して壁が腐食した場合
• タバコなどのヤニ・臭い
• 重い物をかけるために開けた、下地ボードの張替えが必要な程度のくぎ穴・ネジ穴
• 借主が天井に直接付けた照明器具の跡
• 落書きなどの故意による毀損

3. 壁紙は「6年で価値1円」— 住んだ年数で負担が減る

借主の負担になる場合でも、ガイドラインは修繕費の全額を借主が払うことにはならないとしています。経年変化や通常損耗の分は、家賃として払ってきているからです。

壁紙（クロス）は「6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する」とされています（別表2）。入居したときに新品だった場合、直線で減るとして計算すると目安は次のとおりです。

住んだ年数	借主の負担割合の目安
1年	約83%
2年	約67%
3年	50%
4年	約33%
5年	約17%
6年以上	1円（ほぼ0）

たとえば、汚した面の張替えに3万円かかり、3年住んでいたなら、目安は1万5千円です（金額は説明用の例）。

入居したときにすでに古い壁紙だった場合は、出発点が100%より下がるので、負担はさらに小さくなります（ガイドラインは住んだ年数で計算し、入居時の状態に合わせてグラフを下にずらす考え方を示しています）。

6年を過ぎていても、わざとや不注意で使えない状態にした場合は、元の状態に戻すための工事費や人件費などを負担することがある、とされています（ガイドライン第1章）。

4. 範囲は「一面分」まで

壁紙の負担の単位は、「㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損した箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえない」とされています（別表2）。部屋全体の張替えを請求されたら、どの面をなぜ替えるのかを明細で確かめましょう。

ただし、タバコなどで部屋全体の壁紙が変色したり臭いが付いたりした場合に限っては、部屋全体のクリーニングや張替え費用を借主の負担とすることが妥当と考えられる、とされています。

5. 契約書の「特約」も確かめる

契約書に、通常の損耗の分まで借主が払うという特約がある場合は、その内容しだいで扱いが変わります。ただし、特約が有効になるには条件があります。詳しくは「退去時のクリーニング特約は払う？有効になる3条件」で説明しています。

払わなくていいものを場所ごとに確かめたい方は「退去費用を払わなくていいもの一覧」もどうぞ。