退去時のクリーニング特約は払う？有効になる3条件

退去費用の明細で金額が大きくなりやすいのが「ハウスクリーニング代」です。契約書に「退去時のクリーニング費用は借主の負担とする」といった一文（特約）があると、払うしかないと思いがちです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（以下、ガイドライン）の考え方を、原文にそって整理します。

原則：ふだん掃除していれば、クリーニング代は貸主の負担

ガイドラインの別表1は、「専門業者による全体のハウスクリーニング（賃借人が通常の清掃を実施している場合）」を貸主の負担としています。

借主の負担になるのは、ふだんの清掃や退去時の清掃をしていない場合で、その部位または部屋全体の清掃費用に当たる分です（別表2）。クリーニング費用は、住んだ年数では減りません。

特約があると変わる。ただし条件がある

通常の損耗の分まで借主に払わせる特約は、借主に法律上・社会通念上の義務とは別の新しい義務を課すことになります。そのためガイドラインは、次の要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきだとしています。

1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的な理由があること
2. 借主が、特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負うことを認識していること
3. 借主が、特約による義務を負うという意思表示をしていること

最高裁の考え方（平成17年12月16日判決）

ガイドラインが引用する最高裁判決は、通常損耗について借主に原状回復義務を負わせるには、少なくとも次のどちらかのように、特約が明確に合意されていることが必要だとしています。

• 借主が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が、契約書の条項そのものに具体的に書かれている
• 契約書で明らかでない場合は、貸主が口頭で説明し、借主がそれをはっきり認識して合意の内容とした

また、ガイドラインは消費者契約法にも触れています。契約の解除に伴う損害賠償の予定などが平均的な損害の額を超える部分は無効（第9条第1項第1号）、消費者の利益を一方的に害する条項は無効（第10条）とされています。

実際の裁判例は分かれる

ガイドラインが紹介する裁判例には、通常損耗の補修を借主負担とする特約が明確に合意されたと認める証拠がないとして、カーペットクリーニングとハウスクリーニングの費用を「次の入居者を確保するための費用」として貸主の負担としたものがあります。一方で、特約を有効と判断した裁判例もあります。結論は、契約書の書き方や説明のされ方によって変わります。

請求を受けたら確かめること

• 契約書や重要事項説明書の特約欄に、クリーニング費用を借主が負担することと、その金額または範囲が具体的に書かれているか
• 契約のときに、その特約について説明を受けたか
• 請求額が、特約に書かれた金額と同じか
• ふだんの清掃をしていたか（していない部分は借主負担になりえます）

ガイドラインが示す契約書の様式（別表3）では、特約は「例外としての特約」として、本来は貸主が負担すべき費用を借主が負担する理由とともに書く形になっています。例として「クロス張替費用（居室内でのペット飼育を認めるため）」が挙げられています。

話し合いで解決しないとき

消費者ホットライン「188」に電話すると、近くの消費生活センターなどの相談窓口につながります。退去時の流れや明細の見方は「退去立ち会いの注意点」にまとめています。